北京商业地产已经悄然出现变化

近日，世邦魏理仕于发布《“数字”北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告显示，数字经济集聚优势凸显、新兴区域逐步获认可、需求集中于头部企业、跨界融合传统行业数字化升级是北京商业地产商务楼市场呈现的新变化。

报告指出，近三年在部分子市场新增供应的释放下，北京整体写字楼市场的流动性明显提升，但区域间供需局面有明显差异，产业生态条件也各有不同，导致了企业在不同区域选址和租赁策略的差异。

数据显示，中关村商务区空置率一直徘徊在2%左右，租金一直稳居高位，这加速了存量物业的租户结构更新和升级。凭借传统行业企业总部和传统媒体总部资源，CBD受到不少在中关村起家的头部企业青睐。

望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”，需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区。

随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解，以及业主提供的优厚租赁条件等优势，今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首。

紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和互联网+服务企业的扩张或搬迁需求。

奥体近两年新增供应密集入市，业主积极调整租赁策略，成为大面积整合搬迁需求的首选区域之一。

报告认为，随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控，新兴区域基础设施和产业政策不断完善，以及“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用，北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域将逐步获得接受与认可。

此外，数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略，寻求替代性选择。

相比租赁和购置现成办公物业，企业通过自建更能按需定制；另一方面，自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构，有更高的技术门槛。

报告指出，越来越多的传统行业企业将数字化人才队伍的建设作为提升竞争与发展软实力战略的重点。

为了吸引数字化人才和提高他们的工作产出，传统行业开始在打造办公环境上借鉴TMT企业，金融是其中的代表和领先行业。未来，随着金融科技职能在大型金融机构组织内部的强化，其房地产策略相对传统业务将体现更大的独立性。

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