入局香港共享办公竞赛

站在中环皇后大道上，仰望眼前这座八角形摩天大楼，总是能令人生出不少感慨。

自2017年，李嘉诚携402亿港元从香港中环中心全身而退之后，这座大楼的来往流转仍在继续。

前有磁带大王;陈秉志、小巴大王;马亚木纷纷散售套现，后有合生、禹洲抄底买入。而除了买进卖出，也有些持有者希望在这座大厦上演变出更多商业故事。

8月12日，世茂集团推出旗下香港首个共享办公室The Center Space，位于中环中心76楼，涉约2.36万平方呎楼面。

据The Center Space 销售及营运总监蔡漪婷表示，目前该共享办公点租赁情况理想，客源主要为专业人士，如金融科技公司及顾问公司等。

世茂香港故事

在内房企业中，世茂绝对是与这座大厦牵扯最多的一家。

最早在20世纪70年代，年近而立的福建商人许荣茂便只身前往香港寻求发展，做过药房，下过工厂，在香港没有任何背景的他慢慢完成了资金积累。

70年代末，许荣茂凭借敏锐的投资天分在香港经济飞速增长时赚得第一桶金；随后，其涉足金融、炒股，投资建立纺织厂做实业，将商业脚步开始迈到了内地，并最终进军房地产。

在世茂崛起的这些年里，许荣茂并没有遗忘他创业的起点香港。

如在1997年，许荣茂就已在香港炒楼，以7800万港元买入香港山顶丰林阁C屋，最终以1.15亿元卖掉，转手赚了47%的利润；随后又在2001年以2.3亿港币抄底香港山顶豪宅创世纪;，改造之后在2009年挂牌以7.2亿港元出售。

最大的动作便是参与中环中心的出售。

中环中心楼高346米，是香港仅次于国际金融中心（IFC）、中环广场、中银大厦的高楼商厦。该项目最早落成于1999年，占地10万平方呎，楼面面积逾140万平方呎。

由于地处素有黄金地段;之称的皇后大道中，位置优越之余还可俯瞰维港全海景，中环中心历来是长实的核心物业之一。

然而在五年前--2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中，长实以402亿港元将中环写字楼中心售予中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司;。

接盘方中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司;为多方力量组成的联合体，主要股东包括中国国储能源化工集团，以及活跃于相关工商物业市场的磁带大王;陈秉志、小巴大王;马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。

但时隔三个月，2018年2月中旬，国储能源化工因故退出交易，转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘，据传出资额达160亿港元。

最终，中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有，并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中马亚木分得包括68、69及78楼等共13层楼，投资额约110亿港元；其次分别是许荣茂9层、朱李月华7层、卢文瑞5层，陈秉志、蔡志忠、张顺宜等人则持有13层。

更有具体消息指，许荣茂主要持有中环中心的36、37以及62楼等。

而据最新消息显示，许荣茂将该个人投资物业用于发展公司业务。据悉，此次世茂推出的共享办公项目位于中环中心高层，提供高端、灵活的共享办公楼。

根据蔡漪婷表示，灵活的解决方案包括虚拟办公室、私人办公室及多功能活动空间；租期为一个月至二十四个月，办公房间约30多间房，最多提供210个工位，人均有120平方呎的空间。

收费方面，日租最低收费为400港元；每工位每月租为8000至12000港元，视乎房间景观及租期。而虚拟办公室收费为每月580至1200港元，予海外公司借用其地址及电话。

对该行业前景，蔡漪婷则称，目前为良好的推出时机，因不少人因疫情而选择创业，令需求有明显增加，看好其前景。且相信由业主直接营运会提高吸引力，未来或会有业务扩展的可能性。

据观点地产新媒体了解，目前在中环中心尚没有共享办公类型运营商入驻。

（联合办公）开在中环挺有意思的。;香港地产业内人士纪言迅对此评论道。在他看来，中环中心平面分布较为三尖八角;，不是现代传统方正的办公布局，稍显奇怪，因此使用率不高。

其称，将整层作为联合办公灵活出租也是一个解决问题的方法，但这种模式能否真正受欢迎也有待观察。

核心的问题便在于，中环的出租率（近几年）并不好。;

中环中心流转

李嘉诚出售中环中心的时候，事实上香港中区写字楼处于上升通道并屡创新高。

据资料显示，中环中心最初出售时均价为3.3万港元/平方呎，但仅过了半年左右，租赁上海写字楼的网站出售完成时市场价已涨至3.7万-5.5万港元，每层楼面价值亦涨至9亿-14亿港元。

如2018年8月，香港炒家张顺宜旗下的43楼、49楼及50楼出售接近完成，其中49楼及50楼由中资财团买入，涉资26亿港元，比最初的购入均价3.3万港元相比升值超50%。

而这并不是个例，在2018年5月交易完成后，多位香港炒家迅速将中环中心相关楼层放盘。

据观点地产新媒体不完全统计，交易完成一年后，包括卢文端、蔡志忠、张顺宜、马亚木在内参与收购中环中心的香港炒家，先后将中环中心拆售套现，此后获利离场。据中原一组数据披露，卢文端及张顺宜仅出售三层楼便套利37亿港元，获利12亿港元。

随着套利者逐渐离场、业权分散，中资企业在港扩充步伐减慢，社会事件打乱投资环境，2020年新冠疫情接踵而至的情况下，整个中环核心区写字楼出租情况出现了变化。

在中环中心交割完成的2018年6月数据显示，香港中环核心区写字楼以每年每方呎租金计算，高于全球第二位的伦敦西岸超30%。

到了2019年，戴德梁行数据显示，第一季中环区写字楼平均呎租为139.1港元，中环超甲级写字楼租金更按季度回落0.4%，呎租165.2港元，为2014年第三季度以来、即逾4年来首次出现下跌。

再之后，2020年新冠疫情等影响下，核心区中环写字楼空置率逐渐波动下降。

如当年10月12日，美联工商铺资料研究部发表报告指出，受到证监会9月正式由中环迁至港岛东的影响，市场增加十多万方呎的交吉写字楼单位，亦令中环甲厦空置率升至7.2%，创下金融海啸后新高水平。

与之相比的是，2018年中环办公楼空置率仅在1.5%的水平。

经济不景气下，不少跨国企业出于节省成本选择搬迁办公室，例如其中港岛东便成搬迁热门之选，去中环化;也成为新名词。

当然，这也引发了一些抄底者慕名前来。如2020年10月，合生创展便以3.8万港元呎价抄底中环中心48楼全层，该楼层原由磁带大王;陈秉志所持，出售价较两年前的放盘价每方呎4.8万港元降低了20.5%。

而直到2021年初，以中环中心为代表的中环核心区，仍在面临空置率走低的情况。如一季度，第一太平戴维斯最新香港写字楼租赁市场报告指出，中环空置率更创15年新高，季内从7.3%微升至7.6%。

另据观点地产新媒体获悉，整体香港写字楼市场已出现积极的信号，即租金跌幅普遍在首季放缓。

今年7月19日，仲量联行便发表报告指，上半年中环甲级写字楼租赁市场改善，表现为各主要商业区最佳。

其指出，随着大部分企业的运作已近乎重返疫症爆发前的实体办公模式，写字楼租赁活动已开始增加，在营商信心逐步恢复下，租户于过去数月开始重新审视租赁决定，当中以中环写字楼最受租户注意，租赁交投上升。

截至6月底，中环甲级写字楼租赁交投量于第二季录得按季39.4%及按年69.1%的增长，空置率由4月底录得的7.5%下降至6月底的7.4%。

中环毕竟还是核心区，交通方便，抗跌力强。;一业内人士也对观点地产新媒体表示。纪言迅也指出，当中环区租金下降至吸引水平，空置率可能就会出现上升了，中环仍将成为中资金融机构等群体受欢迎的办公选择。

租金下降，租金差距收窄，这或将带来新一轮的再中环化;。

有研究机构人员也公开表示，去中环化;情况近一年已有所放缓，再中环化;可能在2至3年内发生。

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