上海滩的老洋房生意有多难？

电视剧《安家》的热播，带火了上海的老洋房这个特殊的生意。

你只看到徐文昌做老洋房生意游刃有余，老洋房交易的中介费只有成交价的1%，低于普通商品房的2%，但成交价都是上亿，作为中介，一单收入也有上百万了。正所谓三年不开单，开单吃三年，但是如果我们把老洋房这个产品投放到整个上海中介市场上来看，情况就要反过来了：

你知道在上海滩的中介小伙伴想开一单老洋房生意有多难吗？

我们来理一理思路，算算账：

据统计上海滩的中介市场5-6万小伙伴，这个数字不为过。

据介绍，上海全市现存老洋房4000-5000幢，但90%以上归国家所有，而国有花园住宅2004年起就只租不售啦！上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢！修缮完好的不足50幢！
也就是说产权清晰，修缮完好正在挂牌中的只有50栋左右，只占总量的1%。

每年，这个每年还是指在行情好的时候，特殊情况如2008年，全年成交量也不过屈指可数。每年50000-60000的小伙伴争这个50个老洋房开单名额，千分之一的概率。

所以千万千万不要因为看了几集电视剧，就觉得中介小伙伴都是贼能赚钱，赚得盆满钵满，疫情结束了自己也想去做中介试试手气。殊不知，真实的成交概率更低，市场上总有那么个别人是老洋房专家例如徐文昌，人家一年可以开好几单。所以继续压缩每个中介的开单概率，可能轮到自己的概率就是1/2000甚至1/10000。永远记住二八法则适用于每个行业，这也解释了中介行业的流动率在80%左右。

毫不夸张的说，一人赚钱，千人炮灰啊！

以上说的是老洋房的买卖市场，总有客户说我不买我租一个自住或者办公行吗？

下面总结了两条原则：

第一条，钱备足。第二条，等机会。

真实的老洋房租赁市场是什么样子的，作为一个资深中介从业人员，每年总能接到客户需求，想租一个老洋房办公。也去看房了，但是下单的客户比老洋房还稀缺。总结一下客户没租的原因吧：

1，沿马路，造型好，花园大，有车位的老洋房只有一个特点：贵！（买卖的话30-40万一平，租赁的话30-60元/平/天的大有房在）。目前看来现存的优质老洋房都已经名花有主。

2，面积小，价格合适的，位置不沿马路，周围是居民区，开车进出不方便，也没什么停车位。（如下图）

3，好不容易看中一个，装修改造费用太贵，修缮改造困难也大（如图上）。

入住老洋房的梦想是好的，情怀也是好的，但是绝对的情怀需要绝对的金钱来支撑，在预算有限，花同样的钱入住在沿江的甲级写字楼里它不香吗？

比如说这个楼：上海中心大厦