探访幸福里、M+黑石等项目背后的成功秘籍

中心城区原来一个封闭的厂区，撩开面纱后，一条100多米的时尚小街展现在市民面前，用惊艳来形容开张时的情景毫不为过，这就是长宁区番禺路381号的幸福里园区，上海幸福里文化创意产业发展有限公司（简称幸福里）的首个项目。

首战告捷后，幸福里团队又成功将近百年历史的黑石公寓改造成为集酒店、书店、咖啡、餐厅、展厅等于一体的网红打卡新地标。今年，更有M+谊园、M+马利等陆续面世，外观和内容同样充满惊喜。

为了深入地了解这家年轻却出手不俗的城市更新公司，笔者走访了幸福里、M+黑石等园区，并专访幸福里公司多位领衔人，发现了诸多闪光点和运营秘籍。

1、携带设计基因不断打造城市更新“精品”

地处上海番禺路381号的幸福里，前身为上海橡胶制品研究所厂区，厂区两头都被铁门封闭，住在附近的居民很难一窥大门后的场景，是闹市中一处少有的“闲置之地”。2014年，一家颇有名气的室内设计公司正在寻找办公场所，机缘巧合之下相中了这里，彼时团队领头人郭奎有意突破设计公司局限，尝试打造理想中的城市更新产品，遂与业主一拍即合，整体租下了此处进行改造。

2015年，一个名叫“幸福里”的园区诞生了，虽然建筑面积仅15000平方米，却在短时间从市场中脱颖而出，备受社会各界认可。它虽“小”却“美且精”，将海派里弄文化的精髓与欧美现代街区的开放高度融合，将封闭的厂区变成集园区、街区和社区功能于一体的时尚空间，成为将低效资产变成高效资产的经典之作。

幸福里项目成功后，上海幸福里文化创意产业发展有限公司（简称幸福里）也应运而生，董事长郭奎全身心投入城市更新领域，亲自担任总设计师，确保幸福里、M+黑石等园区从整体空间布局到绿植的细节搭配，甚至在原有老建筑文化脉络的继承上，都追求完善、可圈可点。同时，转型为城市更新的幸福里团队不光在设计上精益求精，还不断思考如何让园区更加贴合当下人们的生活方式。

凡是去过幸福里的人都可以感受到，它不仅时尚精致，而且十分接地气，真正融入了周边老百姓生活，这也是幸福里团队希望传递的最大价值。

通过拆除围墙和大门，将幸福路和番禺路连通，不仅为周边居民打通了一条开放的步行道，而且两侧分布了43家不同类型的商铺，包括了品牌咖啡馆、酒吧、蛋糕店、健身房，搭配棱角分明的冷色建筑装饰，整个街区显得新潮且活力十足。一年365天，除了来“打卡”的游客，附近居民都会携家带口来此享受恬适的休闲时光，不少店铺门口的外摆靠椅往往一座难求。

团队在细节方面更是不断追求完美，比如绿化的运用十分贴近人们的需求，可观赏、可对话、可亲近。园区内有被密密麻麻垂直绿化包裹的立体车库，种在水池中央的高个子乔木，水塔改建的屋顶花园，以及随处可见的店门前、阳台上、水池边的绿色盆栽等。加上幸福里地处的新华路历史文化风貌区，这里有上海最茂盛整齐的梧桐树，这些绿色元素叠加，让昔日封闭的厂区彻底有了呼吸。

再来看看近期即将面世的M+谊园，它位于漕宝路地铁站附近，前身是上海合成树脂研究所。在改造上，设计师依旧秉持高水准，对原有建筑作创新突破，将工业元素与现代公共空间相结合，将工业格局与艺术作品交织融入，打造一座梦想起航的滨水文创园区。别致的滨河景观、特色商业、文化书店、餐饮酒吧、时尚秀场以及中心花园等业态集聚，并将绿植与建筑用不同姿态加以融合，使整个园区成为一座建筑与景观相辉映的公共会客厅。一步一景，为每一位到来的人，打造不同的精致体验，呈现出空间的多样性，期待下一个“爆款”即将出现。

2、既搭好空间平台又打造自营内容IP

留心的话可以发现，在“幸福里”和M+黑石位置最好的地方，都有着一个共同的产品，那就是幸福里自营的生活方式集合馆——幸福集荟。

M+谊园内试营业的幸福集荟，并且做了商务中心品牌。

如今，空间运营商越来越多，如何走出“二房东”趋同的运营模式？是幸福里公司一直思考并在探索的事。因此，幸福里团队做了一个革命性的决定，不光要做空间还要做内容，必须要有自己的内容IP。众所周知，文化业态开始往往是不赚钱的，幸福集荟是幸福里公司的首次尝试，一个以文化艺术为载体的平台，做幸福的内容，把好的东西汇集起来。

2018年1月1日，第一家幸福集荟正式开业。它坐落于幸福里番禺路入口处，一幢有着宽大透明玻璃橱窗的建筑里，这是幸福里的最佳位置。店内集图书、服装、餐饮和文创产品销售于一体，颇受附近居民青睐。幸福集荟还通过定期邀请作者开办讲座、解析剧本等多元化运营方式，吸引了一大批忠实顾客。事实证明，幸福里的首次内容IP打造非常成功，在没有大规模推介宣传的情况下，不仅发挥了对园区引流的作用，还赢得了政府、居民和市场的认可，也坚定了幸福里团队做内容的决心。

有了成功的尝试，黑石公寓幸福集荟店无论在规模还是内容丰富程度上都胜于幸福里店，占地近1000平方米，分为儿童集室、灵感集室、生活集室、视野集室、音乐与艺术集室、文化集室、唱片试听集室七个主题集室，内容各有特色。例如唱片试听集室有数百张黑胶唱片，几乎囊括了这一百年来在上海有影响的所有旋律，你可以在这里使用顶级音响设备免费试听部分唱片，或者带上耳机在那里静静地享受。

幸福集荟不断生长的同时，幸福里探索的IP种类也在增加。去年8月，幸福里全新打造的产品M+ Hotel正式面世，定位为“生活中的音乐家”，旨在打造融合百年经典人文与未来时尚特色的文艺栖居之所。酒店位于M+黑石园区内，正面为一座二十余米的玻璃塔，通过灯光的切换映衬出不同的美景。从建筑外观到室内都可圈可点，如拱门的设计延续了经典，同时塑造空间的层次及趣味感。再如空间丰富的色彩和充满做旧感的材质，加之每层不一样的经典马赛克渐变图案，将原有元素解构并重组，还原黑石昔日风彩，增添人们的怀旧感。

酒店拥有24间时尚典雅的客房，包括3间带阳台的套房和1间打通后127平方米的屋顶大套房。客房里着重刻画具有海派文化的建筑与室内的对话、室内与人的对话。在床头柜、黑胶唱片音响、窗帘、地砖等一些细节上，都让客人感受到不同于其他星级酒店的精致体验。同时，作为上海交响乐团的邻居，M+hotel还积极与其建立了紧密的联系。在客房里可以收看上交演出的现场直播，并有机会参与上交的相关活动。

3、如何顺应时代趋势让轻资产运营走得更远？

从城市能级来讲，上海有条件集聚全球的消费资源。2020年，上海社会消费品零售总额达1.59万亿元，居全国首位；上海全球零售集聚度位居全球城市第二；国际知名高端品牌集聚度超过90%，每年开设的首店、旗舰店数量稳居全国第一。各类首发平台、时尚发布地标、市级核心商圈，成为新模式、新业态、新产品的试验田和竞技场。尤其是城市更新在上海仍处于快速发展阶段，特别是市中心老旧建筑还有很大提升空间，通过策划、设计和运营，把大量存量建筑形态更新内容升级是必然趋势。

幸福里团队已形成做项目的几个逻辑和原则，比如，第一是区位好的存量空间，上海正打造国际消费中心城市，核心地段可改造的旧空间属于稀缺资源，具有很大的升级潜力，但对品质要求也很高；第二是规模要适中，市中心交通便利、人群密集，要注重培养用户粘性，而适中的规模更适合打造15分钟生活圈，许多网红地标会吸引游客打卡，但游客终究难留下来；第三是定位要因地制宜，不是说“幸福里”成功了，就要到处复制这个模式，老旧建筑原有的历史脉络不能丢弃，比如M+黑石定位以音乐为主题的文创主题街区，就是充分考虑了黑石公寓深厚的历史底蕴和周围浓郁的艺术氛围；第四是内容要紧跟潮流，如今很多新的商业和潮牌都是年轻人在做，现在消费者眼界很高、进步很快，必须跟上他们的喜好和胃口，不然就会被淘汰。

M+黑石园区所在区域音乐氛围浓厚

纵观已有的成功城市更新项目，无论在建筑设计的外观上，还是园区管理的专业性、引进业态的多样性等方面都胜人一筹。但这些还是阶段性的成功要素，随着增量、存量空间载体的供大于求，从事城市更新轻资产运营的企业如何才能走得更远呢？

这些方面真值得进一步思考：一、如何让打造的空间产品更加符合企业的需求？只有把产品做好了，才有吸引客户的基本条件；二、如何打造自营IP，这一点幸福里公司已经取得初步成效，幸福集荟除了作为其自运营园区的核心产品，还以IP产品形式对外输出；三、做好增值服务，特别是如何做好政府政策与入驻企业之间“最后一百米”的连接，运营商是大有可为的；四、把握投资机遇，上市企业也是从初创企业开始的，园区往往具有对入驻企业最了解、最直接的优势，可较早发现其潜力，并开展合作与投资，如用以免租金代投的方式等。难怪有园区感叹：真不知道园区里会飞出金凤凰，当初还是小鸡的时候，如果参与孵化就好了。

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