上海楼市，回暖在路上

在刚刚过去的5月，上海成交了2.5万套二手房。

这是什么概念？

很多人说，上海楼市不行啦，今年5月比去年的2.7万套还低.

但去年五月是什么情况？新房预售证开闸，疫情解封后二手房需求暴增，货币也极其宽松，和当下的情况完全不能比。

历年五月，由于工作日减少的缘故，交易量都是比四月差一些的，在周期平稳的2014年、2017年和2019年都是如此。

而今年5月，成交量反而比4月的2.4万套要高，市场其实是比我们预想的要热一些。

我有种感觉，上海楼市的“慢牛”行情，可能就要来了。

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春江水暖鸭先知，从我们一线的体验来看，进入5月下旬，成交量有明显回暖迹象。

特别是6月，仅仅过去十几天，在我们平米这边成交的二手房数量就接近了5月全月的成交量。

由于周期与季节因素，每年的6月是楼市传统淡季，而今年的6月，可能不一般。

价格方面，也逐渐企稳了。

根据我们平米指数的监测，今年3月下旬开始，上海房价的月环比涨幅一路下挫，但自5月第3周起，上海房价月涨幅已连续三周保持在1.0%，没有继续向下。

现在的上海楼市状态，特别像2016年。

经历了2015年的火热，2016年3月出台了“325”新政，社保要求从两年变成五年，之后的几个月时间内，市场处于政策消化阶段，成交量缩小，涨幅趋缓。

但在8月之后又重新大幅向上，直到11月底“认房又认贷”的政策出台，楼市才彻底熄火。

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在楼市回暖的背后，有着三大原动力：自住需求、供需关系、新房企稳。

在经历过政策的消化期后，拥有2487万人口的上海，改善居住环境的需求一直都在。

自住需求的持续迸发，成了当下上海楼市的主要推动力，市区以及强势郊区的自住房去化的非常迅速。

我经常提到，虽然上海拥有800万套房子，但是换手率非常低，绝大多数房子都在自住或者出租中，极少拿出来卖。

目前真正在市面上能诚心、顺利交易的，不到5万套有效房源，按照目前的去化速度，一两个月就卖完了。

目前这种库存紧张的状态，已经持续了好几个月。

库存一直上不去的背后，是优质房源非常充足的稀缺性和流动性，只要价格不乱挂，没什么硬伤，基本是出一套卖一套的状态。

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新房分数的企稳，也让市场回归了理性。

比如最近出炉的森兰星河湾的分数：82.42分，看上去很高，但这是在0.19的社保系数下计算出来的。

实际按照社保月数算，是不如大红盘虹桥悦澜和金桥世纪的，甚至还比不上川沙的锦绣观澜和泗泾的泗水和鸣。

这让更多买新房的人们看到了希望：原来我努力够一够，还是能买到的。

像我们火箭哥也劝慰大家，五十多分的，也建议去各大新盘试一试。

毕竟分数低，去哪个红盘都是基本是靠后捡漏的位置，你看的中的项目，别人也都看得中，只有抱着积极的态度试一试才有机会。

五十多分的还在担心陪跑，实际算一算，陪跑的损失最多几千块利息，但如果买到了呢？

如果新房分数持续走高，那么很多人就会发现，就算我把手上的唯一住房卖了，也和新房的积分要求差距甚远，那不如不卖“躺平”。

那么二手房的有效供应就因此变得更少了，供需关系会更不平衡。

新房的分数企稳，促进了整个上海楼市的良性流动。

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最近郭树清主席的话又刷屏了，他的本意是好的，让大家不要去炒作外汇、黄金等高风险产品，否则会跟炒作楼市的人一样付出代价。

但到了很多媒体的眼里，就变了味儿，好像人家鼓吹房价大跌一样。

但无论是外汇、黄金还，郭主席的的意思都是“房住不炒”，不要天天想着炒作赚钱，外汇汇率要稳定，黄金价格也要稳定，要回归他们的原来属性。

房子也是一样，谁都不希望价格大涨大跌，能住、能保值、能流通，才是最好的状态。

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