从CBD到CAZ，城市核心区应是活力之源

“逃离CBD”仿佛已经成为一股全球性浪潮。在中国，500强、“独角兽”及中小企业从北京国贸CBD或上海陆家嘴的顶级写字楼中搬离；在美国，谷歌、亚马逊等科技企业正在回归都市，但比起华尔街，他们更倾向于选择靠近中城的哈德逊广场、“硅巷”。这些变化都清晰地传达着人们对于功能单一的传统中央商务区的失望，也让城市及其规划师反思：单纯依赖金融、商务作为城市的单一引擎已经无法焕新城市活力。

比CBD更强调“人”的CAZ

中央商务区(CBD，Central Business District)的概念最早由美国社会学家伯吉斯在1923 年提出。现代意义上的中央商务区是指城市中集中了大量金融、商业、贸易、信息以及中介服务机构，拥有大量办公楼、酒店、公寓等配套设备，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。但随着城市的不断发展，CBD也暴露出越来越多的问题：城市中心区地价、物价飞涨，居民人口大量流失，“有商无民”现象不断加剧；中央商务区白天“钟摆式通勤”，夜晚与周末成为“死城”；城市中心区零售商业比重大幅下降。这些问题都导致传统中央商业区呈现萧条局面，城市中心区出现衰退迹象。在这样的背景下，CAZ应运而生。

中央活动区（CAZ，Central Activities Zone）集办公、金融、商务、娱乐、旅游等于一体，融合了中央商务区、中心商业区、休闲娱乐区等功能，能够把握城市乃至更广泛地区的经济脉搏。CAZ具备六大特征：7/24全时段活动，多种功能复合共存，保障区域内的人气和活力；区位覆盖更广，既可位于城市中心地区，也可位于城市分中心；产业更加多元，除金融商务外，覆盖文创、信息经济、休闲娱乐等多类产业，强调对区域经济以及城市居民的协同服务；重视居住功能，设置一定比例的居住空间，保障区间的人群基础和功能配置；多层次公共空间，以步行为空间主导配合道路设计，公园、广场等多层次公共空间并存；服务人群多样化，以多功能、常更新的元素吸引上班族、Z世代、各类消费者和居住人群，从而保持持续的经济活力和城市吸引力。

与传统CBD不同，CAZ的空间布局及功能更加综合，更突出人的体验和活动。它在继承CBD商业、商务等主要功能的同时，适应城市发展的需求，突出功能的多样性，增加活力要素，提升空间环境品质。为优化空间中人的体验，CAZ在空间密度及尺度上更加适宜，更具开放、多元、混合等包容性特征。同时，CAZ搭载了更多生活元素，使原有居民不再“被迫”搬迁、上班族可以获得就近居住的条件。

CAZ发展理念实践

随着传统CBD带来的城市问题不断突出，世界级城市纷纷开始探索CAZ的建设路径。以伦敦为例，2002年《The London Plan 2020》中首次提出打造总面积为22平方公里的中央活动区规划，随后这一思路在2017年的规划中得到了延续。规划将以伦敦金融城和西敏区为中心向外延伸的老城区部分以及金融城中心以东的狗岛北部（Northern Isle of Dogs，NIOD）规划为中心活动区，前者也常被理解为狭义的中央活动区范围。

中央活动区承袭了CBD经济统领功能，继续担当区域的经济心脏。伦敦CAZ以全市1.4%的面积，拥有全市75%的办公面积，贡献全市55%的GDP。

同时，CAZ的综合功能及创新元素聚合也使科技回城的趋势愈加明显。伦敦CAZ信息产业增加值占比接近25%，伦敦金融城科技产业办公面积占比超过40%，东伦敦科技城更成为全球性的科技产业地标。这里大学集聚，在校学生数量均超过5万人，成为全市的智力知识中央区。以信息产业为代表的创新经济，在就业与经济贡献上逐渐赶上金融、高端商务等，成为伦敦经济增长的新驱动力之一。

创新基因的持续发展，也吸引了大量文化创新产业落户CAZ，进而成为伦敦经济的新增长点。伦敦文创产业的单一产业增加值比重已超过10%，成为仅次于金融产业的第二大产业，尤其以广告与营销、影视、IT服务、出版与可视艺术等细分产业形成更契合中心城市基因的文创亮点，并通过文创活化城市历史名片，也形成对旅游、科创等跨界就业岗位的有效带动。

而伦敦CAZ 20-40岁区间人口占比高于伦敦整体约3%，常住人口呈现出明显年轻化、高学历等特征，高知人群回流迹象明显，持续为城市带来活力。

此外，伦敦CAZ近10年吸收外资均位于全球前2位，年度来访国际人士占比接近2000万，已经成为整个城市中吸引国际资本、国际人才最集中的区域，也是城市面向世界的窗口。

城市规划领域中“生活圈”的概念起源于日本，其目的是指导各类服务设施被合理配置，振兴城市活力。出于生活化、人性化的考量，伦敦CAZ在环海德公园、环摄政公园等板块着重打造大型公共空间，为民众提供生活居住、休闲娱乐等功能；同时集聚优质博物馆，邀请艺术家和设计师在公共环境内设计装置，塑造文化艺术氛围。

上海中央活力区

“上海2035”中首次提出中央活力区概念，其规划范围约75平方公里，包括小陆家嘴、外滩、人民广场、南京路等区域，重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能，加强历史城区内文化遗产和风貌的整体保护。

而从CBD到CAZ的升级既要有成片联动的规划，又要有足够的历史文化积淀，还要具备足够的腾挪空间（足够的可控开发的出让土地）。基于以上条件，上海提出开发北外滩8,400,000㎡的城市CAZ，将上海市中心结构从外滩与陆家嘴的两岸联动转变为三角锚固的状态。

依据2020年完成公示的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编（公众参与草案）》，北外滩将重点发展商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能，并注重酒店等辅助功能，以及休闲娱乐、教育培训等配套功能。在布局上，中部核心商务区将采用高强度、高密度开发，两侧提篮桥、虹口港历史片区形成低层高密度空间格局，全域构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。以白玉兰广场为核心，北外滩将打造480米的新地标和380米的次高建筑，共同形成地标建筑组群，在空间格局上与隔江相对的陆家嘴协调。

总体来看，陆家嘴偏向于金融总部和专业服务业，外滩偏向于历史文化和旅游，北外滩则偏向于高新科技、航运贸易和公共活动。小街坊、密路网、步行街、二层连廊、滨江公共空间和景观生态环境等规划要素都突出着城市CAZ的公共性，提升城市的人文气质，增加城市的“温度”，激活城市的人群活力。这样的规划都暗含着“生活力将成为城市更新必备要素”的新趋势。城市发展在历经贸易兴城、经济集聚后，还是要还原到与城市、与生活的有机结合。