上海已成全球最大办公楼市场，存量写字楼市场未来发展路径

上海是全球经济最大的办公楼进行市场，截至2024年第三部分季度，上海甲级写字楼的存量可以达到1700万平方米。与此发展同时，这一数据体量十分巨大的市场却正面临资金供需结构失衡、增量信息过剩等严峻问题挑战，2023年甲级写字楼的空置率已超20％。

如何活化现有商业楼宇，以应付新的市场需求？近日，中国建设集团华东医院发布了《建筑更新、商业规划: 探索上海股份制商业建筑更新战略》的行业报告。报告说，随着经济的快速变化和城市化的深入，世界正在经历一个商业建筑的功能迭代，它提出了三种不同的转型模式。

一是对商办功能设计本身可以进行不断升级，例如将办公室改造为实验室。通过发展空间需要重新开始布局、设施网络设备技术升级、建筑行业规范更改等，以满足不同城市文化产业结构升级的需求。据Cushman ＆ wakefield统计，2022年全球经济各大生命教育科学研究聚集地区均处于快速增长迅速扩张状态，尤其是旧金山湾区与波士顿。与此相对应，2022年底，美国217个正在建设或规划管理阶段的办公室转换项目中，50％是将办公室改为实验室。位于芝加哥的Hazel科技集团总部就是我们其中的成功代表。两层办公楼经过学生全面系统改造后，转变政府为了自己拥有办公区、中试车间、干湿实验室等多功能的创新活动空间。

二是将商品房改造为住宅项目，以解决商品房空置率上升的问题，同时缓解住房短缺问题。目前在纽约、洛杉矶、新加坡等城市已经涌现出大量的成功案例。去年，位于金融区的一幢建于1967年的30层写字楼被改建为36层的出租公寓。根据该发展机构的统计，现有建筑物的重建费用将比新建建筑物的重建费用低三分之一左右。目前，我国也出台了相关政策，鼓励商品房改建为出租房。未来，随着系统建设和技术体系的进一步成熟，商业建筑将成为城市更新和可持续发展的重要途径。

第三，将商业建筑改造成酒店、医院、养老设施等功能空间，不仅是对建筑物物理属性的重新规划，也是对市场需求、政策取向和社区功能需求的回应。华东地区战略咨询部主管、中国城市更新业务仲量联行主管梅认为，功能转型将提升商业建筑的“板块价值”。所谓的“板块价值”包括三个要素: 基础设施、商业氛围和产业聚集。“从这个角度看，上海是一个具有全球竞争力的市场。由于上海的‘板块’分布在中环内环、中环和中环以外的其他地区，因此模式更加多样化，有更多的发展空间。”。

为了激发这种“可能性”，我们需要在商业建筑的实际更新过程中，量身定做。华东医院城市更新中心城市更新建筑设计院三个设计部门主任常青介绍了上海国际航运大厦更新改造的案例。大厦位于浦东新区，距离 Lujiazui 金融区仅2公里。在装修之前，这栋建筑主要用作酒店，但由于入住率低，业主想把它全部改造成办公楼。在对建筑的位置和市场定位进行全面评估后，设计师最终保留了大厦的酒店部分进行功能翻新，同时完全改造了附属建筑，增加了对社区的配套业务。值得一提的是，原本用作机电设备的裙楼屋顶，现已改建成一个可俯瞰 Lujiazui“三件套”的露台花园。今天，更新后的酒店几乎每天都客满，露台花园已经成为一个登记点。

上海市城市更新研究会秘书长张思竹认为，在存量开发的背景下，商业建筑的改造有助于应对市场挑战，提升建筑的市场竞争力，增强城市经济的支撑作用，为城市发展注入活力。“它不仅是物质空间的改造，也是城市经济和文化产业的重塑。\\\"