瑞安新天地招股书失效≠失败，瑞安后续何为？

瑞安新天地招股书失效，市场环境多变之下，新天地的上市之路并不顺畅

近日，据港交所消息显示，瑞安新天地于2021年9月13日提交的招股书已失效。

01 瑞安天地招股书失效≠失败

2021年9月13日，瑞安新天地办伴科技正式于港交所递交了招股书，而在一个月之前的8月4日，瑞安房地产便发布自愿性公告称正考虑分拆商业业务上市。

此前的几年，瑞安始终在推动新天地的上市。早在2012年，瑞安房地产便宣布已就分拆中国新天地有限公司向港交所提交建议，而港交所已确认可进行建议分拆。在后续拆分过程中，因估值不佳、瑞房当年盈利下降等种种原因搁浅。

随着商业地产在资本市场估值上涨，时机成熟的背景下，2021年的瑞安终于向港交所递交上了新天地的招股书。

而近期，据港交所消息显示，瑞安新天地于2021年9月13日提交的招股书已失效。

但失效并不等于失败，事实上，在港交所因为审计报告有限期届满、上市时间窗口不合适、企业自身对上市节奏的把控等各种原因，港股IPO期间出现上市申请资料失效的情况并不少见。

2021年1月份交表公司18家，完成上市11家，失效7家，上市完成率61.11%；2月份交表26家，完成上市10家，失效16家，上市完成率38.46%；3月份交表37家，撤回2家，完成上市7家，已失效28家，上市完成率仅18.91%。

可见，此次瑞安招股书失效不等于上市失败，市场无需过度解读，拟发行人依然可以通过更新资料重新申请再次上传招股书“一键激活”上市程序。

瑞安方面亦在14日表示，公司将继续推进瑞安新天地上市，上市时间表将根据市场的变化而适时调整。“虽然目前市况颇具挑战，但我们对于瑞安新天地的发展很有信心。我们将选择合适的时机上市，以获得最大的成效。”瑞安房地产称。

02 地域性集中的物业组合提高风险水平

虽然招股书的失效对瑞安新天地未来上市影响不是致命性的，但事实上，瑞安新天地确实开始承压。

招股书显示，于2018年、2019年和2020年三个财政年度，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元；相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元。

同时，于2020年及截至2020年6月30日止六个月，瑞安新天地分别录得净亏损2.63亿元及8.85亿元，主要由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减少11.11亿元及13.11亿元。

商业受经济环境变化影响明显，即便国内的疫情管理措施完善，但无法预判的疫情反复，依旧对购物中心的运营带来较大压力。

与此同时，瑞安新天地的物业组合过分依赖于上海市场，招股书显示，于2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。13项商业物业中的7项位于上海，即上海新天地、瑞安广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智等。

根据莱坊的独立估值，瑞安新天地物业总值为人民币531.35亿元，其中71.9%位于上海；物业总值(不包含停车场及其他空间)的58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。

而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商业业务出租率则表现不佳，在南京、武汉、佛山、重庆均有出租率不足90%的项目，于2011年开业的佛山岭南天地在2021年上半年零售物业出租率88.4%。

显而易见，上海市场波动将极大影响瑞安新天地的物业组合表现，投资物业地域集中将令瑞安新天地承担较高的风险水平。

总而言之，瑞安新天地招股书失效虽不应过分解读，但新天地上市的这条路在现今的市场环境下恐怕会多生波折。

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