2021年中国物业服务价格指数研究报告

“十四五”期间，我国已转向高质量发展阶段，加快发展物业服务业是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。后疫情时代，物业服务企业通过完善服务标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌建设、赋能系统管理、提升从业人员素质等方式，实现行业转型升级、高质量发展的目标。

在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。并对五星级物业服务标杆案例进行剖析，开展“超五星级”物业服务项目研究。

2021年12月，二十城物业服务价格综合指数为1074.66，同比上涨0.43%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点；环比上涨0.09%，涨幅较上期收窄0.25个百分点。同比来看，二十城中，杭州、长沙、上海等19个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期增加7个；合肥物业服务价格指数与去年同期持平。其中杭州同比涨幅最大，为1.72%；长沙、上海等5个城市涨幅在0.5%-1.0%之间；北京、常州等10个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；深圳、天津和青岛同比涨幅均在0.1%以内，其中青岛涨幅相对较小，为0.01%。与2021年6月相比，二十城中，杭州、宁波、长沙等11个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少8个；北京、无锡、合肥等9个城市环比持平。其中，杭州、宁波、长沙环比分别上涨0.69%、0.29%、0.28%，涨幅较上期分别收窄0.34个百分点、0.04个百分点、0.36个百分点；常州、上海等5个城市涨幅均在0.1%（含）-0.2%之间；武汉、天津、重庆环比涨幅均在0.1%以内，其中重庆涨幅相对较小，为0.01%。

从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨，五星级同比涨幅相对较大。2021年12月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.09%，同比上涨0.47%；四星级物业服务价格指数环比上涨0.10%，同比上涨0.43%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.04%，同比上涨0.49%。

2021年12月，二十城物业服务均价为2.42元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.78元/平方米/月；北京次之，为3.25元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津均价分别为2.78元/平方米/月、2.64元/平方米/月、2.58元/平方米/月和2.57元/平方米/月；宁波、武汉等8个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中宁波均价相对较高，为2.47元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。

从不同星级物业服务收费来看，各星氪空间物业服务收费同比均上涨，四星级同比涨幅最高。2021年12月，二十城整体三星级物业服务收费为2.00元/平方米/月，同比上涨0.40%；四星级物业服务收费为2.72元/平方米/月，同比上涨0.50%；五星级物业服务收费为3.75元/平方米/月，同比上涨0.38%。

整体来看，二十城物业服务水平仍以三星为主，占比45.60%，四星级和五星级项目占比分别为44.32%、10.07%，四星级项目占比与三星级项目占比差距进一步缩小；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为62.99%，同比小幅提升；二线城市四星级项目占比为42.40%，同比上涨3.40%，环比上涨2.35%，涨幅明显。五星级项目占比为7.77%，三星级项目占比49.83%，四、五星级项目占比之和首次超过三星级项目。

从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级样本占比均超50%，分别为55.00%和58.33%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。西南地区、珠三角地区和长三角地区因四星级样本占比分别达58.33%、55.00%、42.88%，使得四、五星级样本占比居于高位。长三角地区和环渤海地区经济较为发达，物业服务行业发展时间长，服务水平在全国保持领先，其中环渤海地区的五星级样本占比最高达19.12%。中部地区三星级样本占比较高，为60.44%，导致区域整体物业服务四、五星级占比偏低。

物业服务软硬件整体发展均衡，软件得分略高于硬件得分

物业服务软硬件平均得分均有提升，软件得分增长速度略高于硬件得分。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为80.74分和80.22分，软件平均得分略微高于硬件平均得分。2021年经过上半年的上市潮，下半年物业管理行业高质量并购频发，为统一服务标准，收购企业主动更新被收购企业小区的硬件水平，小区的公共设施、安保系统等硬件系统得到升级；软件方面，下半年物业服务企业持续加大软件方面投入，努力提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，软件服务水平环比增长明显，除此之外企业还通过不断满足业主个性化、多元化需求，优化服务品质，提高服务效率，提高软件服务水平。2021年下半年软件服务水平提升高于硬件服务水平。

大部分城市软硬件服务水平差距较小，深圳、宁波软硬件得分差绝对值较大。宁波、深圳软件得分分别比硬件得分高4.75分、6.02分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳、宁波硬件得分接近二十城均值及以上，但软件得分明显领先，分别位列软件得分的第一位、第二位；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除成都与合肥外，硬件得分与软件得分的差值为1.19和1.21，剩下的十五个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。

保利天悦中心的产品定位是针对城市600-3000万的高净值客户、全国高端商务客户、领馆区外籍人士。整体产品为高净值人群和涉外高端商务人群量身打造设计，小区品质、调性、都可堪比国际水准和成都市场标杆。

该项目是由保利物业提供“东方·礼遇”的高端小区，基于“通情·达礼”的品牌理念，打造了以“全域安全”、“双管家服务”、“文化共创”为核心的三位一体的服务体系，提供尊崇、信赖、人文的中式人居生活体验。

关键字礼数（双管家服务）

“来而不往，非礼也”，礼数是刻在东方文明里的管家文化。东方礼遇，重视高端业主“物质生活及精神追求”，增设了随需而动、共建社文的“礼遇生活官”，形成“专属管家+礼遇生活官”的双管家配置，基于业主“衣食住行健康”五大基本需求，提供恰到好处的场景化服务。

融创玖棠府项目的高层客户主要是为70、80后，客群身份主要以企业中高管、个体商家、普通消费阶层中的精英人士等；联排别墅客户多为60后和70后，具有一定社会背景。业主对物业服务的需求主要体现在“私享、尊贵、亲和、品质、健康”层面，物业服务是基于马斯洛层次需求理论服务，按需求量化对应实施，以业主心理需求和生理需求为考量打造服务亮点。

融创玖棠府通过产品定位，从人居审美角度，提炼玖棠府产品底层逻辑，对应物业服务形成探园之旅的九重序列，打造院子里的生活。在夯实物业基础服务的同时，将客户需求与服务有机结合，在优先完成服务的基础上做到精致与完美。

项目服务亮点

归心社区运营：建立“棠主”模式，常规服务侧重物品日常的清点、规整、环境卫生及消杀，并纳入周期性工作开展；提供商务洽谈预约、饮品及洽谈过程服务；丰富人文社区生活，重在提升业主粘性，通过筹建业主群打造主题深化专项服务。

舜山府项目在落地《龙湖物业服务标准白皮书》近4500项物业服务标准的同时，2021年还新增龙湖PLUS服务，提供深夜陪伴、留守宠物关怀、老人智能设备学习班等10余项特色服务。

项目服务亮点

作为增值服务探索者，去年龙湖智慧服务就公司的业务模式进行再梳理，正式提出社区增值服务九大业务，覆盖社区生活多个场景，增值服务的系统化已行至更深处。

在龙湖舜山府项目，龙湖智慧服务充分发挥社区资源优势，通过自主经营、平台整合等形式，为业主提供增值服务，创造客户价值，与员工、供应商等同路人共同发展。

项目基本情况

金科九曲河业态类型包括大平层、独栋、独院、平墅。作为金科二十年收藏级作品，金科九曲河造园、造境，以写意的手法，融入中国东方意境园林之美。以“江流天地外，山色有无中”的意境，传承中国古典园林“门庭坊巷院”的空间体系，透过展现景观空间的四轴八坊，做到坊坊有特色、园园各不同、处处有新意。

项目服务亮点

金科服务通过云监控、云停车、智能能耗管控等一系列的智慧化升级，将数智物联科技深度运用到未来智慧生活的塑造中。九曲河小区大门和单元楼栋实现“二重人脸识别”，确保业主的居住安全。电梯内设置智能二维码，业主只需要在手机上使用APP扫码，无需按任何电梯键，便能达到自家所在楼层。车库自动化智能化管理，包括进出口的车辆自动识别，以及车库内智能灯光响应，完美展现人性化管理和低碳节能的未来生活理念。

项目基本情况

项目坐落于北京市朝阳区来广营西4号院，占地面积37984.5㎡，建筑面积86817 ㎡，房屋总数314户，容积率2.50，缔造220-356㎡314席纯质传世大宅，绿化率30%，物业服务费6.99元/㎡/月。

项目服务亮点

望京金茂府秉承金茂物业社区建设精神，注重社区精神文明建设，围绕中国传统佳节以及配合“茂lin里”主题社群，开展了一系列的社区活动及便民活动。包括社会公益、节日活动、以及少儿科普教育等。

杭州武林壹号是国内地标豪宅，物业高品质服务典范。2017年，武林壹号加入金钥匙国际联盟，滨江物业用这把人性化的金钥匙打开业主的生活艺术之门，传承用心极致、竭尽所能，让业主满意+惊喜。

项目基本情况

武林壹号地处杭州市中心武林门商圈，毗邻京杭大运河，总建筑面积约34万平方米，亚热带皇家古典园林风格，讲究礼仪对称轴线的独到运用，大气端庄，散发如逢花开的气息。

项目服务亮点

高端服务模式：由于武林壹号的业主主要是高端客户群，滨江服务成功打造独特的服务模式，主要包括：第一，畅享会所服务，是一项高品质的超值体验，业主可尽享免费健身私人会所，为满足业主健身、游泳、瑜伽私教的需求，并推出有偿专属私教服务；第二，尊享服务，从安全感受的角度出发，会提供访客上门陪同服务。对于业主室内标配的设施设备，设立一户一档，有详细维修记录，确保业主生活的安全感和尊贵感；第三，金钥匙服务，武林壹号“金钥匙管家”联手行业资深人士，根据高端业主的内在需求为他们量身打造订制目标，包含贵府家宴订制、私人会所服务订制、健康管理订制等。

在五星级样本标杆项目之上，每个城市都存在着“天花板”级别的住宅物业项目，“超五星级”物业服务项目将“服务”二字做到极致，以顶级的服务换取更高的回报。

*由中指研究院调研，在所处城市住宅业态（含别墅）物业费价格前十

数据来源：中指数据 CREIS（点击试用）；中指研究院综合整理

二十城“超五星级”物业服务项目代表了现阶段住宅物业服务的顶级水准，从价格来看，“超五星级”物业服务项目均价约为二十城星级服务均价的4.4倍。二十城“超五星级”项目收费高的背后有以下共性特征：一是楼盘本身具备豪宅属性，匹配同等超高水准的物业服务；二是采取最高级别的安防标准，使业主尽享安全；三是配置顶级物业服务团队，提供国际化管家服务；四是全方位“私人订制”服务，延伸至业主个人生活的关键环节；五注重业主精神追求，打造高端社群圈层；六是应用人工智能+科技系统，落地“未来社区”生活场景。

此外，在本次物业星级评价中，涌现出一批优秀的物业服务特色项目。在企业、项目团队的不断努力下，物业服务向高品质和多元化不断升级。

2021年物业服务价格指数变化反映出全国重点二十城价格整体上涨的趋势，同时从调研样本星级分布来看，二线城市四星级物业服务项目占比提升明显，中高端物业服务项目在供需两端的双重带动下逐渐增多，物业服务高质量发展趋势向好。

政策方面，年初住建部联合十部委发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出“完善物业服务价格形成机制，为物业管理行业市场化定价发展趋势奠定基础。下半年，住房和城乡建设部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》加强对物业服务企业的监管，对未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务的企业要求重点整治。

展望未来，物业管理行业的本质未变，将持续受到社会各界、资本市场及投资者更多的关注与青睐。同时，资本推动亦将使得物业管理行业规模持续增长，行业集中度将进一步提高，智能化水平将迈上新台阶。物业服务企业应抓住发展的黄金期，开拓基础服务市场、扩大增值服务生态圈、积极布局新业务、挖掘多元化服务需求，提高企业服务水平和质量，创新服务模式，从而实现规模化、品质化、智能化及专业化发展。

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