疫情期间科技巨头们却在逆势大量购置办公物业？

自2019年末的疫情大爆发以来，之前的规则好像都在瓦解，办公方式也不例外——

“居家办公”曾是一个少数人的概念，而如今却变成了许多人的现实。

上世纪80年代，IBM开始在员工家中设立“远程工作站”，员工可以以家为中心开展工作，通过电话视频会议和同事交流，这就是最早的“居家办公”。

当时，虽然专家预计这样的办公模式会在十年内逐渐普及到更多行业，但线下办公依然是主流——当年，雅虎就尝试了一阵子远程办公，之后主动打自己脸，把员工又重新叫回了公司。

但没想到呀，疫情在一夜之间让全球都被动地“居家办公”。

最先受到“居家办公”打击的，就是办公地产行业。

新冠期间，许多企业发现自己可以在几乎所有员工都离开办公室的情况下运作，而且还运维地不错，疫情后希望维持这种模式，至少不需要那么大的空间了。

在美国全国范围内，市中心写字楼的空置率在2020年间稳步攀升，达到16.4%，为约10年来的最高水平。

与其他类型的资产相比，办公资产在疫情后就是跌成了狗，现在才算缓过来↑

图源：Selale Tuzel, USC

空置率上升，租金急剧下降。

根据房地产服务公司Newmark的数据，曼哈顿,jll租金已经从2020年初的近82美元降至每平方英尺72美元。仅在一年内，曼哈顿两个中央商务区的办公大楼的市值就暴跌了25%，收入减少了10个亿美元。

上游商业房地产行业的衰弱传导到下游，导致建筑行业的衰落，再传导到其他经济部门。

同时，市中心的写字楼工作的高价值人群也直接影响着周边的服务行业，写字楼的空置不可避免的减少了周边餐馆和商店人数，以至于有人认为——

这样会形成一种衰落的恶性循环。

趋势还在蔓延，许多公司都表示，租约结束，就退租——

美国芝加哥航空公司将放弃芝加哥威利斯大厦（Willis Towe）约15万平方英尺（占总面积的17%）的空间。Willis Towe是美国第三高的建筑，是地产私募大头Blackstone的旗下核心资产。

科技公司Salesforce也开始将自己在旧金山350MissionSt.的空间转租，相当于2万平方米的面积。（这个不是salesforce tower，但就在隔壁）

Twitter 把自己在旧金山总部中的1万多平拿出来出租做二房东，去年，Pinterest宁愿支付高额的违约金也要退租；

但也有的公司一反常态，

特别是那些科技巨头们，选择在此时扩张自己的办公空间。

就拿纽约来看，

根据costar的数据，meta最豪气，拿了约30万平米的办公空间，空着35%不用；google也差不多，amazon拿了大概16万平米，但空的最多，空了一半！微软与苹果是相对保守的，但也在拿办公物业。

目前五大科技巨头在曼哈顿的“势力范围”↑

不仅在拿地，更是在招人！

把疫情期硬生生变成了招聘季！

一年时间，Facebook的员工人数增加了13,000人，Alphabet增加了16,000。亚马逊、谷歌、Facebook和苹果在纽约共新招了2,600多名员工，仅Facebook就增加了1,100名员工。

不仅仅在纽约买买买，科技巨头们基本上就没有落下任何一个有人才聚集的城市。

比如——

谷歌早就决定在圣何塞市建自己的第一个混合用途园区，建成后将成为谷歌最大的园区之一。为了这个“谷歌村”，公司拿出了10亿美元用于建造，还拿出了1.55亿美元建立了社区稳定基金。

在圣何塞之外，谷歌也将其在旧金山海滨的现有办公室租约扩大近三分之一，并将继续在山景城老巢和邻村的sunnyvale进行新的办公社区开发项目。

与此同时，Facebook（现在是不是应该交它meta?）一直在更积极地计划扩张自己的办公空间。新园区Willow Campus一直都在进行中，而且还在继续扩大其在湾区其他地点的物业。

扎克伯格坚定地告诉员工，其现有和计划中的所有办公空间仍然重要且有用。

同样作为科技巨头的亚马逊，从史坦顿岛到皇后区再到布朗克斯，从东海岸到西海岸，公司已经买买买了超过200万平方英尺的办公空间。

亚马逊还告诉自己的员工，它将“回归以办公室为中心的文化，以此作为公司的基准”。

都说危机来了要谨慎，为什么市值万亿美元的这些科技巨头们，就一定要回归办公室，而且敢于在疫情期间下注大家都不看好的办公地产呢？

原因有以下几个：

科技公司不同寻常的举动，源于对未来的预测。

首先，科技公司认为它需要的人才，不会逃离城市；

科技公司需要大量具有创造性，创新性和对新思想开放的员工，而这些年轻人，会更加容易被城市，特别是密集的城市社区吸引，城市也为他们提供了更多更好的就业\创业机会。

年轻一代追求多元的体验，而城市相比于小镇/乡村，能提供更多样化的生活体验。城市提供了更多机会结交朋友或寻找合作伙伴的机会，让他们能够感受到幸福的连接感。

以前，很多科技巨头都在郊区，做办公园区的时候试图通过“配套多样性、空间多样性、服务多样性、生态多样性......”等把园区打造成社区，提升人和人之间的强弱交往机会。

不过，高创新属性的科技公司马上就敏感的意识到，

好的城市本身就具有“配套多样性、空间多样性、服务多样性、生态多样性......”并且还有文化多样性及接近居住空间，于是就索性通过买核心区的核心地段物业，把配套的钱省下来招更多更好的员工。

所以他们下注城市。

亚马逊在城区中心，建筑本身几乎没有任何配套

更重要的是，科技公司所期待的创新与迭代，源于城市。

科技工作，特别是在生物学科，计算机学科，网络学科等领域，非常需要不同领域、不同学科、不同文化的知识密集碰撞来创造出新知识，来解决复杂问题。而物理上临近的办公环境可以比远程办公更加适合创造力、适合交流，好的想法是在面对面的讨论中碰撞出来的。

比如，微软就特别担心远程办公持续对公司创新带来的负面影响：

微软通过分析自身数十亿次电子邮件和团队会议之间的匿名协作，揭示了一个明显的趋势：

远程办公室正在危及创新网络。

因为在疫情中，工作团队会更倾向于保守，这增加了与熟悉的工作圈子的联系，但减少了与跨团队跨部门的互动

这也意味着——

群体思维变得更严重，更广泛的交流变得更少，“异花传粉”的几率也更少了，创新的想法更少了。

总之，微软认为：当你不交流，不连接时，你就不再创新了。

这就是巨头们的逻辑，

他们坚信一个事实，就是——

面对面的交流才是真正产生创新，产生信任，产生团队协作的关键，

而办公室的投资，比起创新产生的价值来说，根本不算什么。

他们是一定要让员工重新回到办公室的，而且会为了员工更方便地面对面，做出任何可能的地产投资，因为这关系到他们是否能找到第二曲线，是否能持续增长。

其实，我们一直在提倡的创新区，其最好的底板就是城市。任何真正意义的创新都很难想象在郊区的一个一两百亩孤零零的园区项目里产生。

规模太小就难以“杂交”，创新一定发生在城市规模的尺度中；同时，多元性异质性的城市底板大大增加了创新的概率。

从这个角度来说，在创新经济体中，城市的功能就是激发创新，城市领导人要舍得把好的城市地段拿出来，不是拿来全部盖酒店，盖商业，盖高端住宅，而是拿出一部分来做产业，让创智的产业员工充分享受城市的丰富度。

相比较于美国完全市场化的机制，国内一个有利的特点是——

人为的发现这种规律，然后来引导这种规律。B站和美团在上海的杨浦区滨江拿地，小米在徐汇滨江拿地做总部都反应出来了这种规律。

总之，巨头们在下注城市中心的实体办公空间。

分布式的工作方式

不少科技公司认为，未来的办公模式是分布式的。

如何理解分布式呢？

我们去年跟字节跳动进行了一些沟通——

字节跳动是一家“没有总部大楼”的公司，原因是发展速度快，办公楼跟不上员工的增长，所以他们的办公楼只能人才在哪里，他们就把办公室设在哪里。这种分布式的办公方式带来了两个“副产品”，

一，虽然办公楼分散，但员工更好地适应了在线办公，这让他们在疫情期间，虽然有5万员工长期居家办公，而不降低工作效率。

二；没有总部大楼的“空间结构”顺势推动了去中心化的“组织结构”，形成了字节特色的组织文化。

从中心化到去中心化，再到分布式

Facebook、Twitter、Okta和Box等科技公司宣布将更永久性地转向混合办公的模式转换——

他们的员工可以分布在全球各地！可以按照自己的节奏来完成工作。

当人们感觉自己可以自由安排自己的时间时，就是飞马旅他们最有生产力的时候，其实很多科技公司的办公室都是24/7开放的，就是为了迎合人才们灵活办公的需求。

看到了么？

最具创新力与竞争力的公司，正在不断地在构建自己的“分布式”网络架构。他们正在不少城市布局，虽然量不大，但是点多，这样就能最大限度地激活整个人才创新网络。

其实，在2016年的时候，我们就大胆预测：未来办公空间中，80%将被按需外包和消费，只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。

这80%回应的就是这个分布式办公。

所以科技巨头们在大量城市中心、大量节点下注实体办公空间。

手里的钱太多了

当然，最现实的原因就是，科技巨头们在疫情期间的股价飙升，虽然钱没有进公司的兜儿里，但好歹是狠狠增长了一波，手上有大量闲钱。

去年疫情动荡期，科技巨头的回报率远远超过均值

跟我们普通老百姓一样，有了钱总想买个房。

并且，作为传统投资中成本较低，且回报稳定的一种方式，购买不动产能够较好的对冲通货膨胀。不动产投资的通胀对冲能力源于GDP增长与不动产需求的正相关性。

在经济扩张时，不动产的需求产生更高的租金，从而导致更高的资产价值。不动产通过将通胀压力传导给租户并且将其以资产升值的形式进行吸收，从而使得不动产成为一种能够维持购买力的资产。

不动产是抗通胀的一个良方

对未来扩张的预期，以及线下办公的必然需求以及不动产的良好投资属性，让科技公司开始了“买买买”模式。

但有个问题，为什么他们也在“租租租”呢？

好家伙，这不是大撒币么？

其实不是，

因为租期一般都是5年以上甚至有的是10年，在疫情期间锁定最低价，从长期看真的不亏！

随着全球整体环境的好转，重返办公室被越来越多的企业提上日程。一些企业因尝到了远程办公的“甜头”而选择继续远程办公，于是对创新度低的产业集中的区域来说，办公空间需求可能确实会是减少的。

但从科技公司对线下办公的加倍下注，我们也看到——

这些最具创新的科技公司相信，城市的多样性、文化、交通和众多大学——都将在疫情之后继续吸引人们。

人们不再受制于传统的空间和时间观念来合作，而是接受更加灵活性的混合式、分布式的办公新模式。

所以在未来，我们可能会看到办公市场中的一些结构性变化，城市CBD或者核心区具备多样性基底的会更有活力和价值，这可能对指定政策者有一定启发，或对城市更新项目的定位有一定启发。

这个话题我们接下来再聊。