人类社会泡沫史源远流长，皆因无知和贪婪。十次危机九次地产，20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年经济增长的重要因素。在过去的100年间，曾发生过四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远，普通老百姓深受其害。那么这些危机，都有些什么样的共性值得我们深思？我们又能从中解读到什么呢？

关注BlissOffice，带大家一起复盘：人类历史上最严重的四次地产危机。

一、历史上第一个有记载的“房地产泡沫”：美国佛罗里达

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生。

这场飓风不仅刮倒了房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

佛罗里达炒房史，堪称是一个经典的“蝴蝶效应”案例。

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖湿润。是普通老百姓的冬日度假胜地。在二十世纪初，这里的地价比美国其他地方要低，因此有不少美国人来到这里购置房产。

与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才去的佛罗里达，也成为了中产的度假胜地。来到这里的人们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地。于是越来越多的人在这里买房置地，当地的房地产也逐渐繁荣起来。

随着需求的增加，佛罗里达的土地价格出现了惊人的增幅。房价以每年超一倍的幅度增长，一套房子在一年内涨四倍的情况也比比皆是。有人在1919年花800美元购买了迈阿密海滩的一块地，到1924年竟卖出了15万美元，五年间升值了近200倍。

赚钱的消息就像风，藏都藏不住。到佛罗里达投资成了美国人发家致富的手段。开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人，他们成为了人类历史上第一批“炒房客”。炒房卖房的狂潮越来越汹涌澎湃。

在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也加入了炒房游戏。人们在购房时只需支付10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。

1924至1925年，是投机最热烈的时期，当地的《迈阿密先驱报》，因刊载巨量的房地产广告，而成为当时世界上最厚的报纸。当时仅拥有7.5万人口的的迈阿密市，居然出现了2000多家地产公司，以及2.5万名地产经纪人。每三个人中就有一个是做地产中介的。那段期间，地价每上升10%，炒家的利润几乎就能翻一倍。人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”。可见当时的投机热疯狂到了什么程度。

一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人甚至不去实地查看，他们也不在意品质，他们只需要等待价格上涨后卖出，从中获差价。

然而，1926年那场突如其来的飓风，打碎了所有人的美梦。飓风之后，许多破产的企业家、银行家沦为乞丐，有的甚至发疯或自杀。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

到1926年的年底，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始无力偿还房贷，人们纷纷抛售手中的房产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。

其实即便是没有这场飓风，泡沫也会因为其他的诱因而破灭，虽然美国政府在大力试图控制负面影响，但更严重的危机，从佛罗里达地产泡沫破灭时就已经被点燃，这场泡沫激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

二：日本房地产泡沫：1个日本可以买下4个美国

20世纪30年代之后的60年，世界房地产领域基本上没再出现大的波澜，但进入90年代，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。与此同时，随着美元的贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

房价骤涨、诱惑满满。许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股和炒房才是来钱最快的路子，当时的日本人都抱定两个信念：“股市永远涨”、“房价永远涨”。于是纷纷拿出积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到了十分荒唐的地步。当时，国土面积仅仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。也就是说，一个日本可以买下4个美国。到1990年，仅东京一地的地价就相当于美国全国的总地价，“一个东京可以把美国买下”，在当时竟成为了现实。

而这个时候，日本政府也意识到了，地价股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府主动下了一招狠手。如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。

日本开始实施紧缩的货币政策，货币供应量大幅下滑，同时对土地交易加强了管制。日本央行连续5次加息，利率从2.5%上升到6%。到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

日本政府还出台了“地价税”政策，凡持有土地者每年必须交税。于是在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。

货币紧缩之后，股市也开始崩盘。海外投资者认定泡沫将破，大肆做空，以1990年新年为转折点，日本股市急转直下，几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。21家银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3都与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃。

到1991年，随着国际资本的撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。遗留下来的坏账高达6000亿美元。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，给日本带来了长达15年的经济萧条。即使到现在，日本经济也未能彻底走出其阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

三：东南亚、香港房地产泡沫

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家也经历了一场惨痛的房地产泡沫，其中泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，陆续出台刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。

海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

值得注意的是，这场东南亚金融危机，还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。

香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机爆发了。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫破灭的经历更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人从百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

四、美国

没错，又是美国！

2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，小布什总统当时的对策是刺激房地产，于是提出了“居者有其屋”的计划。

有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。

2001年开始，美联储连续11次降息，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求。

金融机构推出“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息，使不符合条件的贷款人能拿到贷款。

这个过程中，房价也在一路攀升，从2000年到2007年，美国的房价涨幅，超过了过去30多年来的增长幅度。

物极必反，这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至了5.25%。而美国人大多没有储蓄的习惯，更拿不出5个钱包来应对危机，然后很多人开始还不起房贷。

利率的上升直接刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，而那些发放贷款的机构，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产来回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。

次贷危机随即爆发，并蔓延成百年一遇的金融危机，银行、对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没。直到今天，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

其实，不论何时何地，房地产的泡沫都有一些共同的特点，每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的直接影响，也离不开银行等机构的推波助澜，房贷宽松、金融产品无节制的创新； 投机横行，让每个人都唯恐错失；而泡沫破裂有时来自天灾，有时只需一个谣言，但不论怎样，普通老百姓都深受其害。

可以说，发生在前100年的数次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展，都造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天，显得尤为珍贵。

最后BlissOffice想说的是，没有房价永远涨这种事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断，历史的小波折，对个体来说就是大灾难，希望这种小概率事件最好别落到你头上，大家各自幸福安康最重要。

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