上海一季度甲级办公楼净吸纳量创新高

仲量联行发布的最新数据显示，受宏观经济持续回暖及前期抑制需求释放影响，上海写字楼市场延续去年第四季度的良好回暖趋势，2021年一季度全市净吸纳量录得28.8万平方米，为2019年以来季度的最高值，上海中央商务区新增净吸纳量上升至3.7万平方米。

“随着疫情影响逐渐消退，商业活动持续稳步恢复。由于去年基数较低，如果仅以同比来比较可能看到增幅很大，但放到更长的时间段来看，即使是在疫情前，单季度30万平方米的吸纳量也是很高的水平。”仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示。

另据高力国际监测数据，今年一季度，上海甲级写字楼新增供应16.4万平方米，每平方米平均有效租金为7.57元/天。专业咨询服务、TMT以及金融行业公司位居沪甲级办公楼需求前列，这三个行业的企业占到一季度总净吸纳量的78%，分别为32%、24%和22%。从企业性质来看，内资企业仍是需求主力，占到75%左右，外资企业占比约25%。

王岳认为，甲级办公楼市场持续向好，一方面说明经济活跃度恢复到较高的水平，再者也说明企业对未来经济增长信心很足；而商办楼业主所给出的例如装修补贴、较长免租期等优惠措施，进一步促进了上海商办市场租赁的活跃度。

“更换、增加办公场地的成本并不低，如果对经济前景担心，企业是不愿意扩租或对办公场地升级的，但我们看到今年一季度很多企业扩租意愿较强，也愿意投入一定的资金。一些租赁需求以成本控制型需求和总部整合需求为主，如律师事务所、咨询公司等租户，会利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。”王岳补充道。

在商办市场回暖的同时，受商务活动持续增长等因素影响，上海的酒店及服务公寓市场入住率出现较大幅度上升。数据显示，今年一季度上海中端酒店入住率49.5%，较去年同期增长58.3%；服务式公寓入住率64.4%，同比增长27.8%。

数据显示，今年一季度，上海商业地产投资市场总成交量录得136亿元。一季度投资市场一个亮点是，领展（Link Reit）以27亿元从新加坡政府投资公司（GIC）手中收购了闵行七宝广场50%股份。业内人士认为，领展这笔交易表明，能获得稳定、长期现金流的投资资产，仍然是机构投资关注的重点。

与去年四季度自用客户主导办公楼物业成交不同的是，今年一季度上海出现了几笔私人投资者购买服务式公寓的交易。记者了解到，其中一笔为中融国际信托将新天地辉盛坊服务公寓，卖给了一家商贸企业；另一笔为私人买家从雅诗阁手中，购得上海徐汇盛捷服务公寓。但外界暂不知这两笔交易的具体金额。

“目前能公布出来的只是一部分。我们了解到的情况是，一季度上海还有好几笔大宗交易。有些已基本敲定，但由于交易方有信披、资金或其它方面原因，并未对外界披露。”高力国际研究部董事袁晓超向记者表示。

仲量联行一位投资咨询部高层表示，“三道红线”压力下，一些房企出于降负债、增加现金流考虑，可能会出售手中的商办、酒店类资产。

“房企出售这类资产包的概率较大，已有一些企业在咨询相关事务。从买家情况来看，如黑石这样的知名国际投资基金也在看国内看相关资产，寻找合适的标的。细分领域来看，一些投资基金除关注经营和前景不错的商办，也会关注酒店类资产，目前其关注的主要以改造型酒店为主。不过，虽然市场潜在需求很大，但买卖双方的预期略有不同，海外买家希望得到比较大的折扣，卖家虽然也有出让意向，但今年商办市场整体行情不错，未必能接受较大的折扣。”仲量联行前述人士说。

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