中远两湾城，上海魔幻世界

还记得这篇《普陀为什么是上海市区房价最低的地方》吗

其实文章发出后，我们有收到这样一条评论

短短3行，让人一下就记住了这个叫「中远两湾城」的地方

我翻了下这里的房价，很神奇的是，在均价不断走高的2020年

2020年-2021年上海房价走势，来源：安居客

这里却异常“冷静”，而且还逆市走低，这让那些想跳价的房东情何以堪

2020年-2021年中远两湾城房价走势，来源：安居客

其实这个超级大盘，无论是 区位，还是 设计施工 都很不错

为什么一个内环内的超级大盘卖得还不如一些外环板块，为什么一提到中远两湾城，很多人都笑的讳莫如深
这里真的很让人好奇

01

什么叫超大体量

实话实说也踩过不少盘了，但是第一次看到这里还是有点吃惊

「中远两湾城」分东区、西区，一共96栋居住楼，有大板式，也有点式住宅点缀其中，密密麻麻排在一起

平均每栋在30层+，多往楼顶看看都能治疗颈椎

东西区加起来大概有10000户左右，将近40000多位居民

「中远两湾城」光占地面积就有45公顷，建面超过160万方，换算成实物你可能更有概念，这个面积相当于224个国际标准足球场

以前听到90万方，就觉得是非常大的盘了，这里差点翻倍

而这些数字带来的直接影响是

你在小区周边可能找不到什么吃饭买东西的地方，因为这些地方都在小区内部，基本上平均 每50米 就会碰到一家商店

宝能生鲜、康品汇生鲜、全家、喜士多...还有京东便利店、进口食品店、各种小卖部，饭点的时候，随便一家清真拉面馆都是客源满满
不仅仅是吃饭、购物，还有其他服务，一兆韦德，也是超级放大版的

按摩店也有

总之就是各种高、密、多、大

就连垃圾日产量一度达到100吨，一般小区的10倍

还有一种店，也很火，中介门店
从你进小区开始，步行5-6分钟就能看到一家中介，链家、中原、太平洋、21世纪、房友、Q房网等各种中介应有尽有

这里面的链家，已经开到第4家了，图片里的这个链家，这段时间平均每天都会有一套这个小区的房源成交

可是成交这么好，为什么房价涨不上去

02
看看这里的物业就明白了

走在小区里面，你会感觉哪哪都是车，走着走着就要给后面的车让路

不止四轮的，还有电瓶车

前后左右，侧后方，他们都会窜出来，速度挺快，很难捕捉

白天还好，晚上没什么路灯，当你低头玩手机的时候要小心，汽车电瓶车突然就离你很近

不过还好这里路够破，就算车辆虽然不鸣笛，只要你不带耳机，也能听到车颠簸的声音

所以这里的住户都培养成，走路一定要走最边边

车辆抢了电瓶车的路，电瓶车只能上人行道，而且也没人管，那车自己的路呢

被停满了

地面停车费170元/月，地下1000元/月左右，所以大家都疯了似的抢地面

最后就每个个体都走别人的路，让别人无路可走

被停满的还有楼栋门口

虽然每栋都有大堂，但都无人管理，门禁想进就进，各种小中介都有钥匙

大堂也好看的，但是摆满垃圾和快递

挺好的一处楼体连廊设计，可惜下面被用来放杂物了

这里像一个没有物业的小区

中介告诉我，这里物业快被炒掉了，几乎不管事

夜幕降临，你在小区里看不到路灯，亮着的只有沿街店铺和已经回家的灯火

楼栋电梯坏了，或者需要重新装修了，楼栋里的业主会集资自己来
而那些没人修缮的楼栋，就是因为租户比较多，房东也不想为了租户花这个钱，于是就继续破破烂烂
其实这里不是没有物业，这里相继出现过，业委会、居委会、党委会等组织，物业权利也是几经其手，发生过很多纠纷
究其根源还是，人太多太多

所有问题，你放在不同体量能级去考量，结果可能会有质的差别
「中远两湾城」就印证了这一点，10000户，将近40000口人，就算通知一条简单的消息，挨家挨户通知也需要十天半个月
如果需要大家共同决议某项事情，那就更久了
更关键的是，物业费归谁管、怎么用，这么大体量的物业费收缴、保管、使用都是容易引发争端的地方
而且人多意味着租户也多，就算是10%的出租率，也有将近1000户的出租户，将近5-6000的租户，而「中远两湾城」的真实出租率可能高于10%

所以人员混杂是一定的

03

这也是为什么“二房东”泛滥

无论是以前还是现在，你永远数不清楚「中远两湾城」有多少二房东

为什么会这么旺盛

每日经济新闻记者曾算过这笔账：中远两湾城四期里面，2009年一套130㎡的毛坯，租金只要3000元/月，二房东租下来后，简单装修下，分割成8-12间，每间租金在500-800元不等，这样总体收益差不多是原来的2-3倍
所以这里会有非常多 职业二房东，黑中介
而群租问题，也让这里的其他住户和管理者头疼不已

十几个甚至几十个租客挤在一套房里，然后共用一两个卫生间，不仅卫生条件差，而且还有很大的安全隐患

来源：舟山论坛

人多了以后，热闹是热闹，但更多的是摩擦，各种群体事件，屡见不鲜

2008年以来，上海市政府先后四次开展“群租房”问题整治

但一直屡禁不止，2014年，两名消防队员的牺牲，让这里群租房问题又一次推到风口浪尖，现在的「中远两湾城」，仍然是二房东的天下，从志联房产，到21世纪，最后链家，我找了3家中介，除了链家，这里的租赁房源都不是从房东手里直接租过来的，他们强大到，随随便便手上都是几十套房源，有时候二房东也数不清楚自己手上还有多少个空房间在出租，而这类租赁最大特点就是，一切都好谈。

我从3200谈到3000，又谈到2800，从押一付三谈到押一付二，最后押一付一也可以帮我问问，看我就要离开了，二房东放血大酬宾说这个价格还可以包水电

我不知道是我太会砍价，还是行情就这样，最后我还是拒绝了，疯狂在他的底线来回试探，我说还能看看别的吗

二房东也是有脾气，“我手上还有几十套房，现在空出来的房间也有十几间，也不能一间间带你看吧”

说实话这么好的环境，内环内旁边又是苏州河，小区却是这个品相有点可惜

04

还有一个基因式的难题

中远两湾城的前身，是上海市区最大、最集中的危棚简屋集中区
改造前后的中远两湾城差别还是很大的

但很难改变的一点是，这里的交通、商业、医院等配套依然薄弱这里背靠中山北路，前面是苏州河，整体而言交通条件不够便利，尤其是小区内部，体量大却无法连贯交通，也没有接驳车

所以大家都得开车，但是停车位又严重不够

附近没有大型商业，也缺乏医院资源，在医疗资源最发达的内环，这里离的最近的只有一家普陀人民医院

周边产业也很弱，虽然这里曾是民族产业发源地，有过很多像大有余榨油厂、上海振华造漆厂、中国近代第一个机器纺织企业上海机器织布局

但是，随着水运逐渐退出历史舞台，那些原本依靠水运，在苏州河岸发展起来的工业，逐渐迁移到交通更加便利的地方，只留下落寞的苏州河

这些东西成了一种基因式的存在，影响着中远两湾城的方方面面

而且中远两湾城的前身，还留下一个根本性的难题

就是有限的土地资源，又需要安置庞大的人群数量

49.5公顷区域内，平均每亩土地上有居民31户，当时这里的建筑密度和人口密度可称得上全市之最
一方面社会非常关注这个内环第一大盘的建筑设计和品质，另一方面，又不得不面对超高的容积率
这样的局面，其结果自然走向两极
说到最后其实这样的中远两湾城不难理解

一边是内环内苏州河畔，一边是巨型群组现场
一边是高端住宅小区，另一边却是垃圾乱堆、快递摊满大堂
生活场景的复杂让身处内环内核心地段的「中远两湾城」有种郊环回迁房品相这是一种被拉扯的无奈

拥有最美的苏河湾景色，却成了中介口中“性价比高”的代名词

今天的中远两湾城，从复杂的历史年代走来，经历了一系列变化，成了一个时代的缩影

很多人买在这里，但只是过渡，他们知道自己跟租客唯一的区别，就是他离开的时候可以卖掉这里换套更大的

因为没有谁想留在这里

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