2021办公空间实战篇：空置率、超级租户、乐高式创新

2020年11月23日下午，银保监会公布了一则消息：同意包商银行进入破产程序。

言短意长，新中国首宗通过破产程序而宣告破产的银行出现了。

行业人士分析指出：“包商银行资金被大股东违规占用，负债端利用同业存单进行监管套利，加上流动性风险监测体系不完善等，其内外源资金补充难度加大，形成流动性风险隐患。”

简言之，资金链断裂，遭遇流动性危机。

流动性危机，你我并不陌生，资金链是关键，蛋壳公寓也是如此。

另一方面，“三道红线”之于房企，意味着高层的降杠杆，房企的融资将变难。

房企反应迅速，分拆物业排队赴港上市、重拾文旅、甚至农业、机器人、造车。

转型背后，或归结为万科董事长郁亮的那句“‘三道红线’后，房企将进入‘管理红利’时代。”“管理红利”，也是基于他对中国房地产经历的第三阶段的判断，前两个分别为2002年前，土地红利；2002年后，金融红利。

红利在递减、难度在增加。

作为与房企业务关联相对密切的办公空间品牌方，如何通过提升出租率，提升营收，强韧资金链？

空置率，到底多高？

1、商办，副业撑

11月2日，SOHO中国发文称，决定以8折出租位于北京光华路SOHO中，7550平方米的精装办公，整套家具，拎包入住……

据悉，出现空置的原因是，某互联网教育公司突然退租。经测算，8折约减少租金收入约525万元人民币。而在此前，SOHO中国从未按照如此优惠力度招租。

SOHO中国发布的2020年半年报：“上半年，SOHO中国录得的营收为14.53亿元，同比增长约63%，其中有6.71亿元是来自于出售车位的收入。”你们看错，今年上半年，其主要营收与增长，靠出售车位支撑。

商办租赁方面，“上半年，SOHO中国投资物业的平均出租率从2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降约12%。”

半年报中的解释为：受困于写字楼的市场环境和新冠肺炎带来的不利影响。

2、联合办公，甩租忙

· “我们这里整体都降价了，疫情之前都是1800元/月，现在只能租1300元/月。”中关村某共享办公空间的负责人对媒体表示，这里的工位基本都是七折“甩租”。

· “我看看能不能给您弄台电脑，让您在这免费用。”尽管如此，这家共享办公空间的空置率还是在60%-70%之间。

· “疫情过后，办活动的少了，有的共享办公空间干脆把活动场地改成工位出租。”

· “年前经常合作的某家办公空间，今年直接选择了关闭。”

· “去年，场地还可以进行资源置换，今年全部变成收费，每小时收费达500元。此前免费的场地，现在都需要数千元。”

甩租、配电脑、活动区改工位、场地变现……联合办公想方设法渡难关。

3、区域市场，存量时代

北京：戴德梁行研究报告显示，2020年三季度，持续入市的新增供应量继续推高北京写字楼空置率，北京全市和五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%，均创十年来历史新高。

租金方面：2020年三季度，北京全市和五大核心商圈市场租金延续了年初以来的下调趋势，但降幅较二季度有所收窄，分别环比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

“这已经是北京写字楼租金连续第七个季度出现环比下跌，租户态度的谨慎及业主的打折策略是北京写字楼租金持续下滑的原因之一。”第一太平戴维斯分析。

大湾区：根据第一太平戴维斯公布的数据显示，2020上半年，粤港澳大湾区11个城市中，空置率最高的是珠海，高达40%，其次是佛山、肇庆、东莞、江门、深圳、惠州、中山、澳门、广州、香港。佛山、东莞的甲级写字楼空置率都在35%以上，深圳的空置率逼近30%。

其中，深圳宝安区空置率最高，达到49.6%，意味着宝安有近一半的甲写空置。南山区空置率达34.7%，空置率水平居全市第二；罗湖区空置率达25.6%；福田区空置率达23.2%，均超20%。

上海：上海三季度甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点，至16.9%。

新一线：成都、杭州、武汉三季度甲级写字楼平均空置率分别约为17%、18%、38%。

空置率只是一个侧面，或许还说明用户与市场正在变化。

超级租户，行业信心

公司位于上海五角场的一栋甲级写字楼，租了3500平方米，从事金融行业的老冯告诉记者“空置率可能两说，这栋楼基本没什么空的，裙楼做商业可能偶尔会有”。对于用户体验“我蛮欢喜这里的，大堂气派、满适宜的、疫情后闸机测温、电梯天天有人擦、消毒水味道很足，服务一直很好……”操着上海口音的企业租户接着说。

后疫情时期，上海CBD核心区的写字楼表现依旧强劲，似乎空置率与他无关。

近日，世邦魏理仕对上海153个甲级写字楼项目内超过6000家入驻企业进行普查，发现截至2020年第三季度末，金融业、制造业和服务业是上海甲级写字楼的三大需求来源，外资企业租赁需求较前次2018年度调研结果有所上升。

调查样本内的外资企业租赁面积占比达到了49％，较2018年上升了3个百分点。从中外资企业分布来看，核心商务区更受外资青睐——南京西路、人民广场、淮海中路等板块外资企业集中度相对较高；而内资企业则更多遍布于徐汇滨江、北外滩、五角场、大虹桥等板块。

2020年，上海商办写字楼市场还崛起了一股新势力，他们租赁需求比老冯的面积更大，达1万平方米及以上，称之为“超级租户”。

2020年上海超级租户企业达到了113家，较2018年增加40家，其中内资超级租户占43%，外资占57%。

仲量联行表示“一个公司就把一整个项目拿掉了，在上海的发生概率极高”。同时他也认为，上海的外资力量是国内其他城市无法相比的，因此上海的写字楼吸纳能力超强，即便近年来供应量在不断加大，但是预判未来的市场吸收会很快。

2020年，上海在接连发布人才政策，吸引北清毕业生等落户上海的同时，吸引外资政策同样密集。9月25日，上海通过了《上海市外商投资条例》。近日，上海市人民政府办公厅又印发《上海市鼓励设立和发展外资研发中心的规定》，彰显了外资“桥头堡”的峰层地位。

中小品牌或没有承接“超级租户”的产品，然而，定制、将公共区融入写字楼，等更灵活的产品、模式正在出现。

新锐办公的“乐高式创新”

Stey的双层工位，图片来源：Stey官网

1、Kreator Space，“甲写+”

Kreator Space是办公空间品牌氪空间旗下的新产品线。它与业主方合作，将空置物业打造成为独立全配套精装办公室、定制办公室，以提升出租率为目标。具有，自带招商平台；自有供应链，模块化标准定制空间产品；配套可赋能整栋楼宇的共享功能空间，会议室、洽谈间等特点。据悉，首项目位于上海南京西路的中信泰富广场项目。

2、碎片空间，“拆解甲写”

碎片空间，办公空间品牌。管理楼宇以北京海淀区中关村为核心，辐射周边5至8公里，空间面积100-600㎡。据悉，碎片空间管理面积近24000平米，涉及海淀核心楼宇近30栋。

租户方面，入驻企业近200家，其中拿到机构融资的科技型企业占比46%，基金投资类占比22%，知识产权类占比20%，文化娱乐类占比18%。

不同于“超级租户”，初创企业、创业团队客群同样值得关注、用户基数巨大，而“锚定”中关村的灵活打法的精妙，优客工场也关注到了。2018年，将碎片空间业态融入。碎片空间的加入有力补充了优客工场在空间业态链条中的布局。

3、Stey，“甲写旁”的“生活实验室”

“Stey不止关乎于居住体验，更关乎于个人成长。我们希望打造有温度的社区联结，并赋予它关于灵感、事业、成长的平台意义。全方位满足你关于产品展示、创意研讨、商务洽谈、移动办公等个性化需求。”Stay建筑设计师Ethan表示。

Stey共享居住品牌，专注于共享公寓和设计酒店。通过建立“智能”、“互联”及“精彩”的生活体验，响应新一代租户的需求及愿望。区位在关注CBD同时兼顾艺术区，北京项目位于王府井、三里屯、国贸和798艺术区。

后疫情时期，既要关注“现金流”，还应关注“效果”与“创新”。

为了“提质增效”，而裁退运营人员、用智能硬件代替人工，或不可取。

服务的触达势必打折，用户的感受一定减分。

重视效率，更要重视服务“效果”。前文的老冯，他不会、也不该知道消杀手册、服务标准，觉得好，判断的依据是看见电梯里经常出现的清洁人员……

Kreator Space、碎片空间、Stey等。“乐高式”排列组合的创新，并迸发出新的火花；酒店、公寓、办公、社群，“职住平衡”的新探索、新模式、新业态组合，更值得借鉴……

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