2020年，上海写字楼租赁市场情况

1、上海土地新规：低于六人竞买直接采用挂牌方式

4月10日，上海规土局网站挂出两幅宅地，出让方式显示为“招挂复合”。两幅地块分别为松江区永丰街道H单元H24-07号地块、松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块。值得关注的是，本次出让地块规则出现两大变化：有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。六人”成为这两幅地块最终竞价招标还是挂牌出让的关键点，而此前推出的地块则是三人。目前，这两幅地的出让流程依旧为投标、开标、评标和定标四个环节。

业内人士认为，政策的变化或与规避房企“围标”有关，并且也有利于更多房企参与到土地出让中。‍

2、上海：加快土地出让节奏 减轻房企入市成本压力

4月22日，上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知。

通知就推进重大项目开复工、扩大政府有效投资、激发社会投资活力、不断优化投资环境，制定了20条政策措施。

通知指出，加快土地出让收入安排和使用。疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。‍

3、上海产业园新政：加快建设、促进投资 设1000亿新基建信贷优惠

5月15日上午，上海市人民政府举行的市政府新闻发布会上，市经信委介绍了《关于加快特色产业园区建设、促进产业投资的若干政策措施》主要内容，主要从规划、土地、金融、服务等环节，找准投资增长点，精准供给有效政策，全面创新招商引资政策，力争在总部机构、龙头企业、旗舰项目、功能平台、隐形冠军等集聚方面实现新突破，助力疫情防控和培育经济转型发展新动能。‍

4、上海养老产业新政：用地、融资、财税获支持 采取划拨方式供地

5月19日，上海市人民政府办公厅发布《上海市人民政府办公厅关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》。该文件主要分为4个大项以及20条小项，分别为聚焦重点领域，增加养老产品和服务供给；强化要素支撑，加快释放产业动能；增强支付能力，积极培育消费市场；优化制度环境，夯实产业发展基础。

值得注意的是，上海将拓展用地空间。保障新增养老服务设施用地需求，对新建养老服务设施项目符合《划拨用地目录》的，采取划拨方式供地；营利性养老服务设施项目，以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。降低养老用地成本，制订体现均质性、公益性和社会性的养老用地新地价，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当。‍

5、上海虹口“围标”事件地块终止出让后再挂牌 保证金6.86亿

6月3日，上海市土地交易市场发布两则关于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的公告，该宗地正是此前引发“围标”事件的上海虹口地块。

据办办网了解，上海市土地交易市场于6月3日发布关于终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块出让活动的通知，称鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）的出让活动存在疑义，为维护公共利益，保障市场健康有序发展，根据出让人申请，现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

同日，上海市土地交易市场发布上海市国有建设用地使用权出让公告，称根据国家有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《上海市土地使用权出让办法》等规定，现发布涉及虹口区1个地区共计1幅国有建设用地使用权的公告。

该地块为虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，东至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉尔路，为居住用地，土地面积为25974.2平方米，出让面积为21724.2平方米，容积率2.5，竞拍保证金为6.86亿元。‍

1. 企业租办公室区域需求

根据办办网数据统计，2020年上半年上海市办公租赁市场中，浦东依然是企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的14.81%，占比幅度环比去年下半年略有下滑。排名前五的头部区域中仅有闵行和黄浦的区域需求占比呈现增长，五大头部区域的企业需求量占整个市场的57.48%。‍

2、企业租办公室租金需求

在2020年上半年的办公租赁市场中，租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到57.01%，此租金段的占比需求相比2019年上半年略有下滑。浦东、闵行和徐汇是这个租金段最受关注的区域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年上半年则有一定幅度增长，需求占比达到8.94%，能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在长宁、徐汇和浦东。‍

3、企业租办公室户型需求

而在租赁户型面积的需求上，中小户型依然是2020上半年的市场需求主流，我们可以看到，200平方米以下的户型占据了整个办公租赁需求市场的63.78%，相比2019年上半年有所下滑，浦东、静安和闵行是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求同比去年上半年也有所下滑，该户型段最受关注的区域则是浦东、徐汇和黄浦。‍

4、企业租办公室轨交需求

根据办办网热点统计，联通了松江新城、漕河泾开发区、徐家汇副中心、打浦桥商业区、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点，全长65公里，共设35个车站的上海轨交9号线成为2020年上半年最为热门的轨交需求线路。‍

5、市场需求主力产业类型

2020年上半年，受新冠疫情影响，交通运输、餐饮、旅游和实体零售贸易等行业的业务量萎缩，导致办公空间需求锐减，但同时也刺激了另一些企业的加速增长，如医疗制造、企业在线办公服务、在线教育和游戏等；同时，随着金融业开放利好政策的落地，外资金融机构的进驻及业务扩张将也带来新的办公租赁需求。整体来看，专业服务业、金融业和TMT产业成为整个上海办公租赁市场的主力需求支柱，疫情并没有对这些主力需求行业形成太大冲击，虽然新释放需求占比较少，但整体需求在疫情后相对稳定。‍

2020年上半年，整个办公租赁市场不可避免的受到疫情冲击，企业需求办公空间的体量出现明显衰退，同比2019年上半年下降8.79%。尽管疫情对办公租赁市场产生了抑制，但市场租赁需求仍然存在，随着上海疫情得到及时有效的控制，从3月份开始至二季度末，上海办公租赁需求正在逐步复苏，虽然环比增幅不大，但整体需求量相对稳定，有回升趋势。

在区域分布方面，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是上半年需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.33%。

由于上半年有新增办公项目入市，加上企业退租出来的大量空置面积，整个市场的可租办公面积环比去年下半年再增2.3%。浦东、闵行、静安、徐汇和黄浦是可租面积最多的五个区域，合计供应办公面积占整个市场的57.36%。

整个办公租赁市场仍存在供过于求的结构性问题，部分区域的供需侧失衡问题比较突出。‍

可以预见，随着上海各项商务活动逐步恢复正常，之前被抑制的租赁需求也将进一步释放，下半年的办公租赁市场的活跃度将明显优于上半年。同时，新的入市项目也将会给租户带来更多元的选择，但是供过于求的市场现状也将对租金回暖继续形成压力。

根据目前的经济产业结构来看，专业服务业、金融业、TMT产业仍将在2020年的后半期继续成为上海办公租赁需求主力支柱。‍