黄浦区开始各种卖地

这个月，其实有件非常非常值得关注的事情，可能决定了上海未来卓越全球城市的建设，就是黄浦举行了一场土地推介会，介绍了未来3年内将要推出的17幅优质地块。

这17块土地涵盖外滩、北京路、南京路、金陵路、豫园、新天地、董家渡，基本说是每一块都是上海最好的位置。可出让总用地面积约76.5公顷，总建筑量约292.54万平方米，商办和住宅的占比分别为73.1%和23.9%，也就是222万方的商办以及70万方的住宅，土地价值以过去几年的成交价格计算在1800亿以上。其中，今年年内将推出的三幅地块为金陵路豫园站上盖、福佑地块以及豫园地块。

其实不用细看每块地的情况，楼典只能说是一块地比一块地更好。

大量的土地拆迁带来的是上海90年年代大拆大建之后最大规模的开发机会，这些土地开发完毕之后，黄浦的核心区基本也就定型了。

这些拿出来的地方，100年前就是上海地价最贵的地方，黄浦当时的地价是现在静安南京西路的5-20倍，相当于现在新天地和金山的区别。

而现在，如果以衡量商业水平的顶级奢侈品精品店数量来说，黄浦已经远远落后于浦东、静安、徐汇和长宁，黄浦的7个奢侈品精品店分散在5个不同的商业体中，难以产生集聚效应。南京东路最好位置的大丸百货2020年的销售额仅有其一半大的南京西路恒隆广场1/5，两者的坪效差距已经达到了10倍。

这种商业价值的衰退，与2003年到2019年的16年时间中，老黄浦的土地招商连续遭遇了四次挫折与变故密切相关。

2003年1月，外滩源项目研讨会首次在外滩中心召开，当时传说李兆基、郭炳湘都在现场。

2004年５月７日，美国洛克菲勒集团作为唯一一家外资与黄埔区政府下的上海新黄埔集团签约，共同担任上海外滩源综合改造开发项目的总体开发商。此前，黄埔区政府已经为此项目召开数个研讨会，并组织一批外资开发企业参与投标。

2005年11月30日，洛克菲勒以4.11亿元获得外滩源一期黄浦区174地块16882平方米的开发权。同日，洛克菲勒与百仕达签订合作协议，引入后者共同参与外滩源开发。

后来有媒体报道：上海市政府正在反思当初单独将绣球抛给了洛克菲勒集团，因为其与名声显赫的洛克菲勒家族可能没有任何关系。

这块地就是现在的洛克外滩源。

2007年8月24日，南京东路163号地块开拍，共有46家企业领取了该地块的出让文件，最终10家企业入围竞买，可能是大陆历史上最豪华的商办地竞拍阵容，包含了新鸿基地产、和记黄埔、九龙仓、恒隆地产、华润置地、香港建设、信和置业、铁狮门、苏宁等。最终九龙仓和苏宁拉锯了一个小时，苏宁环球以44.04亿元的天价成为胜者。

2008年8月，苏宁以交地时间延后为理由，退地。

2010年02月09日，被退地后的163号地块第二次开拍，九龙仓、华人置业联合信拓投资、新黄浦联合新世界三家竞标。在首轮的标书评定环节中，九龙仓和新黄浦联合体进入了下一轮。第二轮竞价阶段，在最后一轮，主持人报价满三次后，九龙仓才有新一轮举牌，导致竞价无效。最终，该地块最终以34.1亿元的成交价落槌，被新世界联合体拿下，比两年前的总价减少近10亿元。163地块就是现在的大丸百货。

也是在2010年2月，外滩8-1地块出让，新黄浦、证大、复星联合体、中华企业联合体包括太平洋人寿和泰康人寿参拍。最后，上海证大于斥资92.2亿元购得。

2011年11月，上海证大以95.7亿元的价格，将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，出售给海之门。彼时，海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海磐石分别持有50%、35%、10%和5%股权。

2011年12月，SOHO中国宣布斥资40亿元，从上海证大、绿城、上海磐石手中，购得海之门50%股权。持有海之门另外50%股权的复星认为，该公司对海之门剩余股权有优先认购权，但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断，直至升级为民事诉讼。

复星一审被判胜诉后，SOHO联合绿城、证大再次提出上诉。

2013年9月26日上海市高院二审的庭审进行了将近5个小时，但法院当天并未做出判决。

2015年11月，SOHO中国退出8-1地块，复星全资控股。

这块地就是现在的外滩金融中心，而之前拍下8-1的证大戴志康在2019年因为互联网金融问题投案自首。

2014年9月，董家渡金融城地块开始预申请，最终仅有中民投联合体与中民投的股东之一泛海建设两家参与举牌。最终中民投以溢价5000万拿下该幅地块。

2019年，因债务危机，董家渡地块成为了中民投最值钱的资产，绿地集团雪中送炭接盘了中民投的上海董家渡项目。而当时参拍的另一家企业泛海建设目前也陷入了债务危机。

这块地就是现在的绿地外滩中心。

幸运的是，这四块地最终的开发成果其实都不俗，都是好项目，只是对于黄浦来说可以做的更好。16年的波折、让浦东、静安、长宁、徐汇迎头赶上，把优质的开发资源都抢走了。而黄浦在合并了卢湾之后，有了新天地、淮海路和打浦桥，才稍微恢复了一点元气。

以这四块地的出让过程，反思回去，可以归结为四个问题。

1.企业的开发能力、开发经验、资金实力、运营能力、税收应该怎么选？还是说名气大有钱就是好？

2.企业类型的选择是应该拥抱民企、港企、外企还是让国企接盘？

3.这么多的优良土地，究竟适合一个怎么样开发形态与业态配比？

4.土地的价格是越高越好，还是开发商的品质越高越好？

如果没想清楚这四个问题，黄浦的这些传家宝级的土地不一定要急着现在开发，可以做一些临时性运营，等候更好的归宿。

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